今、投資用ワンルームマンションを購入して始める「ワンルームマンション経営」が注目を集めています。
長引くデフレ不況やペイオフ解禁、高齢化社会への急速な移行の中で当てに出来ない年金制度、定年退職後の長いセカンドライフ…。ワンルームマンション経営による不動産投資は、この自己責任時代における資産運用方法の有効な手段の一つと言えるのではないでしょうか。というのも、例えばワンルームマンション投資では、この厳しい低金利時代においても利回り７％～１０％程度を確保できるのです。またローンを利用すれば少ない自己資金で始めることもできるので、サラリーマンの方にも無理なく始められるのも魅力です。その他にも、ワンルームマンション経営による家賃収入を不動産所得として申告し、減価償却費やローン金利などの必要経費をそうした所得から差し引き、赤字部分を損益通産とすることで、結果的に所得税や住民税の節税をすることもできます。
ワンルームマンション経営のやり方は基本的にはマンション経営とほぼ同じです。違いはワンルームにした事によって、多くの独身社会人や学生など一人暮らしの人をターゲットとしているため、より多くの家賃収入を見込めるという点ではないでしょうか。またワンルームマンションは基本的にオートロック等の防犯対策がしっかりしており、一人暮らしの女性も安心して住めるなどのメリットがあるため人気が高く、高い入居率を見込めます。そのためワンルームマンション経営は今注目を集めているのです。最近マンション経営の悪質な電話勧誘の話題をよく耳にします。職場や自宅に「マンションを買いませんか」という電話が、断っても断ってもかかってくるという、マンション経営の迷惑電話勧誘にはどのように対処すればよいのでしょうか。
電話勧誘販売は特定商取引に関する法律（特商法）の規制を受けており、勧誘を断った者への再勧誘は禁止されています。しかし罰則がついていないこともあり、 断っている消費者にしつこく勧誘を続ける、という被害が後を絶たないのが現状です。特にマンション販売については、職場に勤務している相談者に対してその職場の機能がマヒするまで電話攻勢をかけるなど、きわめて悪質な事例が目立っています。このように執拗な、相手を困惑させる勧誘は、宅地建物取引業法などにおいても、不適正なものとして規制されています。
マンション経営の悪質な電話勧誘を受けたときは、以下のように対処しましょう。①「いりません」「必要ありません」「お断りします」などとはっきり断り、すぐに電話を切りましょう。
②何度も勧誘をしてきたときは、執拗な勧誘は法令違反であることを告げ、すぐに電話を切りましょう。③「すぐ切るのは失礼」などと言って、なおも勧誘を続けるのであれば、勧誘者の所属企業、住所、電話番号、 代表者、担当者などをひたすらおうむ返しに尋ねましょう。
職場に執拗な電話勧誘や嫌がらせが続く場合は、日時・内容などを記録し、 業務に支障が出るようなときは、威力業務妨害罪などでの警察への相談・被害届などを検討しましょう。マンションを購入し経営することには、現物資産であることや家賃収入がある事以外にも、節税効果や、高利回りを実現するといった他の投資方法にはない優れた点が多くあります。マンション経営がお勧めできる４つの大きな理由は以下の通りです。
①節税効果として有効であるマンション経営は家賃収入を得るために、建物・設備の減価償却やローンの金利、管理費などの必要経費が認められています。必要経費が家賃収入より大きくなれば、 不動産所得は赤字になります。この赤字分は給与所得から差し引く（損益通算）ことができ、 すでに源泉徴収されている所得税のうち赤字相当分の税金が還付され、住民税も軽減されることになるのです。損益通算による減税効果は予想以上に大きく、納付額が４割近くも少なくなることもめずらしくありません。
②高利回りに期待がもてる公定歩合が低水準を続ける今日では、現金を銀行に預けていても思うように増える事はありません。それに家賃は安定していて株価と違い日々変動することがないというのもメリットです。
③私設年金として活用できる④生命保険で安心
住宅ローンを組む場合、通常、 団体信用生命保険に加入します。この保険はローンを組んだ人が、ローン期間中に死亡または高度障害者となった場合、ローンの残債が相殺されるという保険です。ですから遺された家族（ご親族・相続人）は、家賃収入を得る事ができ、また転売する事により譲渡益を得る事ができます。マンション経営を勧める場合には、こうしたマンション経営のメリットをわかりやすく説明することが最も大切ではないでしょうか。
マンション経営にはメリットとリスクの両方があります。
まずメリットですが、主なメリットは以下の通り。①ある程度の年収さえあれば、ローンが組めるので、マンション経営は小額の自己資金で始めることができます。月々のローンはその大半を家賃収入で返済することができるので、サラリーマンや公務員でも簡単に始められます。
②現在の年金制度は将来的に不安が多いのが現状です。マンション経営をすることで、老後に備え、私的年金としての収入が確保ができます。③マンション購入時に加入する団体信用生命保険に加入することで、万一の時、遺族の生活を支える資産を残すことができます。
④マンション経営の必要経費を赤字計上することで、現在の所得との損益通産をして確定申告で所得税の還付を受けることができ、結果として節税になります。⑤将来的にインフレに見舞われた場合でも、預金などの金融資産と違い、マンション経営は資産価値が大幅に下落することは考えにくく、資産の目減りがおきません。
またリスクは以下の通り。①日本は少子化の傾向にあり、若年人口は年々減少していることから考えても、賃貸需要が今後減っていく可能性があります。
②建物が老朽化すると家賃が下落することが考えられます。修繕費や、場合によっては建替えの費用が必要になるかもしれません。③賃貸物件である以上、空室になる期間が発生します。空室期間が長期化すれば、場合によってはマンション経営が立ち行かなくなる危険性もあります。
以上がマンション経営のメリットとデメリットです。不動産投資は大きな買い物です。よく見極め、じっくり検討しましょう。